MTR Apartment & Hotel Đỗ Thúc Tịnh là tòa nhà căn hộ dịch vụ và lưu trú quy mô 60 phòng, cao 7 tầng tại Đà Nẵng. Tài sản được phát triển theo mô hình lưu trú kết hợp tiện ích gồm hồ bơi rooftop, phòng gym và không gian nghỉ dưỡng hướng về khu vực sân bay. Đây là một tài sản thực tế để Minh Trần Holdings triển khai, theo dõi và đánh giá bài toán quản lý vận hành, công suất phòng, doanh thu, chi phí và hiệu quả khai thác bất động sản.

Quản lý vận hành và khai thác BĐS: MTR Apartment & Hotel Đỗ Thúc Tịnh

Sở hữu một tòa nhà bất động sản là điểm bắt đầu của bài toán đầu tư. Để tài sản tạo ra dòng tiền ổn định, duy trì chất lượng và giữ được giá trị theo thời gian, phần khó hơn nằm ở phía sau: quản lý, vận hành và khai thác tài sản mỗi ngày.

Đây là lý do Minh Trần Holdings xây dựng chuyên mục Quản lý vận hành và khai thác BĐS trên hành trình phát triển hệ sinh thái bất động sản của doanh nghiệp.

Thay vì chỉ nhìn bất động sản qua giá mua, giá bán hay tốc độ tăng giá, chuyên mục tập trung vào một câu hỏi thực tế hơn:

Một tài sản sau khi đưa vào vận hành sẽ được quản lý như thế nào để tạo ra hiệu quả kinh doanh bền vững?

MTR Apartment & Hotel trên đường Đỗ Thúc Tịnh, Đà Nẵng là một trong những trường hợp thực tế để Minh Trần Holdings triển khai và quan sát bài toán này.

MTR Apartment & Hotel: một tài sản được nhìn từ góc độ vận hành

MTR Apartment & Hotel nằm trên đường Đỗ Thúc Tịnh, Đà Nẵng, được phát triển theo mô hình căn hộ dịch vụ kết hợp lưu trú.

Tòa nhà gồm 60 phòng, 7 tầng, cùng các tiện ích phục vụ khách lưu trú như hồ bơi trên sân thượng và phòng gym. Vị trí tòa nhà cũng tạo ra một lợi thế riêng về trải nghiệm khi có tầm nhìn hướng về khu vực sân bay Đà Nẵng.

Với loại hình này, bài toán quản lý không kết thúc ở việc đưa phòng lên các nền tảng đặt phòng.

Một căn phòng chỉ tạo ra doanh thu khi có khách. Nhưng để có khách đều đặn, doanh nghiệp phải đồng thời xử lý nhiều lớp công việc:

• Định giá phòng theo từng giai đoạn.
• Quản lý tỷ lệ lấp đầy.
• Phân phối phòng trên nhiều kênh.
• Tối ưu chi phí hoa hồng.
• Quản lý chất lượng phòng và tiện ích.
• Xử lý phản hồi của khách.
• Bảo trì hệ thống kỹ thuật.
• Kiểm soát nhân sự và ca trực.
• Theo dõi doanh thu, chi phí và lợi nhuận thực tế.

Những công việc này diễn ra hàng ngày và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của tài sản.

Khai thác phòng không đơn giản là tăng công suất

Trong vận hành khách sạn và căn hộ dịch vụ, tỷ lệ lấp đầy thường được xem là một trong những chỉ số quan trọng.

Nhưng chỉ nhìn vào công suất phòng có thể dẫn đến một sai lệch.

Ví dụ, một tòa nhà có thể đạt công suất cao nhờ giảm giá sâu. Doanh thu phòng tăng nhưng biên lợi nhuận lại không cải thiện tương ứng.

Ngược lại, nếu giá phòng được đẩy lên quá cao trong khi trải nghiệm khách hàng không tương xứng, công suất có thể giảm và tài sản mất lợi thế cạnh tranh.

Vì vậy, MTR Apartment & Hotel được vận hành dựa trên sự cân bằng giữa giá bán phòng, công suất, nguồn khách và chi phí tạo ra doanh thu.

Đây là một trong những điểm khác biệt giữa quản lý tài sản và đơn thuần bán phòng.

Từ OTA đến bài toán kiểm soát chi phí phân phối

Các nền tảng đặt phòng trực tuyến giúp khách sạn tiếp cận lượng khách lớn mà không cần xây dựng toàn bộ nguồn khách trực tiếp từ đầu.

Đổi lại, doanh nghiệp phải trả chi phí phân phối cho mỗi lượt đặt phòng.

Với MTR Apartment & Hotel, OTA từng đóng vai trò quan trọng trong nguồn đặt phòng. Đây là công cụ cần thiết, đặc biệt trong giai đoạn xây dựng nhận diện và tiếp cận khách mới.

Nhưng về dài hạn, phụ thuộc quá lớn vào một kênh phân phối sẽ tạo ra áp lực lên chi phí.

Bài toán vận hành vì vậy không phải là “làm thế nào để có càng nhiều booking càng tốt?”

Mà là:

“Làm thế nào để có được booking với chi phí phân phối hợp lý và tăng dần tỷ trọng khách trực tiếp?”

Đây là một trong những hướng Minh Trần Holdings quan tâm trong quá trình khai thác MTR Apartment & Hotel.

Nguồn khách trực tiếp, khách quay lại, khách doanh nghiệp, khách dài ngày và các nhóm khách có nhu cầu ổn định có thể giúp giảm sự phụ thuộc vào hoa hồng OTA, đồng thời tạo ra dữ liệu khách hàng có giá trị cho những lần lưu trú tiếp theo.

Một tòa nhà tốt cần được vận hành như một sản phẩm dịch vụ

Bất động sản lưu trú khác với một tài sản chỉ để cho thuê dài hạn.

Giá trị của nó được tạo ra mỗi ngày thông qua trải nghiệm của người sử dụng.

Khách không chỉ đánh giá một căn phòng.

Họ đánh giá từ lúc tìm kiếm thông tin, đặt phòng, nhận phòng, thái độ nhân viên, độ sạch sẽ, chất lượng giường ngủ, nước nóng, internet, thang máy, hồ bơi, phòng gym cho đến cách xử lý một vấn đề phát sinh.

Chỉ một mắt xích yếu cũng có thể ảnh hưởng đến đánh giá trực tuyến và quyết định đặt phòng của những khách tiếp theo.

Vì thế, quản lý vận hành MTR không chỉ là quản lý tài sản vật lý.

Đó còn là quản lý trải nghiệm khách hàng.

Doanh thu chỉ là một nửa của hiệu quả khai thác

Một trong những nguyên tắc Minh Trần Holdings theo đuổi khi vận hành bất động sản là không đánh giá tài sản chỉ dựa trên doanh thu.

Doanh thu cao nhưng chi phí vận hành cao chưa chắc tạo ra hiệu quả tốt.

Một hệ thống vận hành cần theo dõi đồng thời:

Doanh thu phòng → chi phí phân phối → chi phí nhân sự → điện nước → vật tư → bảo trì → chi phí quản lý → lợi nhuận vận hành.

Khi các dữ liệu này được theo dõi liên tục, doanh nghiệp mới biết chính xác tài sản đang tạo ra giá trị ở đâu và đang thất thoát ở đâu.

Đây cũng là nền tảng để đưa ra những quyết định thực tế hơn về giá phòng, nhân sự, đầu tư nâng cấp và kế hoạch khai thác.

Bảo trì không phải khoản chi phí có thể cắt tùy ý

Với tòa nhà lưu trú, bảo trì là một phần của chiến lược giữ giá trị tài sản.

Thang máy, hệ thống nước, điều hòa, điện, phòng cháy chữa cháy, hồ bơi, thiết bị phòng gym và nội thất phòng đều có vòng đời riêng.

Nếu chỉ sửa chữa khi xảy ra sự cố, chi phí có thể cao hơn và trải nghiệm khách hàng cũng bị ảnh hưởng.

Ngược lại, bảo trì định kỳ giúp doanh nghiệp chủ động hơn về ngân sách và giảm nguy cơ gián đoạn hoạt động.

Đối với MTR Apartment & Hotel, công tác vận hành vì vậy cần được nhìn theo hai lớp: duy trì hoạt động hôm nay và bảo vệ giá trị tài sản cho những năm tiếp theo.

Dữ liệu vận hành giúp nhìn lại quyết định đầu tư

Một lợi thế của việc trực tiếp quản lý tài sản là doanh nghiệp có thể thu thập dữ liệu từ hoạt động thực tế.

Tỷ lệ lấp đầy cho biết nhu cầu.

Giá phòng trung bình cho biết khả năng định giá.

Nguồn khách cho biết thị trường nào đang tạo doanh thu.

Thời gian lưu trú cho biết đặc điểm nhu cầu.

Chi phí vận hành cho biết cấu trúc lợi nhuận.

Đánh giá của khách cho biết những điểm cần cải thiện.

Khi các dữ liệu này được tích lũy đủ lâu, chúng trở thành một nguồn thông tin quan trọng cho những quyết định bất động sản tiếp theo.

Đây chính là giá trị mà Minh Trần Holdings muốn phát triển thông qua chuyên mục Quản lý vận hành và khai thác BĐS: không chỉ kể về những tài sản đã sở hữu, mà ghi nhận cách tài sản đó vận hành trong đời sống kinh doanh thực tế.

Từ một tòa nhà đến năng lực khai thác bất động sản

Minh Trần Holdings hoạt động trong nhiều lĩnh vực liên quan đến bất động sản, từ phát triển dự án, xây dựng, nội thất đến lưu trú và dịch vụ.

Sự kết nối giữa các lĩnh vực này tạo ra một góc nhìn tương đối khác về tài sản.

Một tòa nhà không kết thúc vòng đời ở thời điểm hoàn thiện xây dựng.

Nó tiếp tục cần được thiết kế lại về công năng, quản lý về vận hành, tối ưu về doanh thu và duy trì về chất lượng.

MTR Apartment & Hotel Đỗ Thúc Tịnh là một ví dụ cụ thể cho cách tiếp cận đó.

Từ việc quản lý phòng, nguồn khách và doanh thu đến bảo trì, trải nghiệm khách hàng và kiểm soát chi phí, mỗi hoạt động đều tạo ra dữ liệu để doanh nghiệp hiểu rõ hơn về hiệu quả thực của một tài sản.

Đây cũng là nội dung cốt lõi của chuyên mục Quản lý vận hành và khai thác BĐS trên Minh Trần Holdings: đưa câu chuyện vận hành thực tế vào cùng với câu chuyện đầu tư bất động sản.

Những nội dung sẽ được cập nhật trong chuyên mục

Trong thời gian tới, chuyên mục sẽ tập trung vào các chủ đề gắn với hoạt động thực tế của tài sản, gồm:

• Quản lý vận hành tòa nhà và căn hộ dịch vụ.
• Quản lý doanh thu và công suất phòng.
• Chiến lược phân phối OTA và khách trực tiếp.
• Kiểm soát chi phí vận hành.
• Bảo trì và nâng cấp tài sản.
• Quản lý trải nghiệm khách hàng.
• Phân tích hiệu quả khai thác bất động sản.
• Các bài học từ quá trình vận hành MTR Apartment & Hotel.
• Kinh nghiệm tổ chức và xây dựng quy trình vận hành cho tài sản lưu trú.

Mục tiêu không phải tạo ra một công thức chung cho mọi bất động sản.

Mỗi loại tài sản có cấu trúc khách hàng, dòng tiền và chi phí riêng. Điều quan trọng là xây dựng được hệ thống dữ liệu đủ tốt để biết tài sản đang hoạt động như thế nào và quyết định dựa trên những gì đang diễn ra thực tế.

Liên hệ Minh Trần Holdings

Minh Trần Holdings phát triển chuyên mục Quản lý vận hành và khai thác BĐS từ chính quá trình tham gia đầu tư, xây dựng và vận hành các tài sản của doanh nghiệp.

MTR Apartment & Hotel Đỗ Thúc Tịnh là một trong những tài sản được sử dụng để quan sát trực tiếp mối quan hệ giữa bất động sản, vận hành và hiệu quả kinh doanh.

Các bài viết tiếp theo sẽ đi sâu hơn vào từng lớp của quá trình này, từ quản lý doanh thu phòng, tối ưu OTA đến bảo trì và nâng cao hiệu quả khai thác.

Yếu tố quyết định nằm ở khả năng biến một tài sản vật lý thành một hệ thống vận hành có dữ liệu, quy trình và hiệu quả tài chính có thể đo lường.